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Grunderwerbsteuer: Bewertung eines Erbbauzinsanspruchs

Bei Erwerb eines mit einem Erbbauzinsanspruch verbundenen Grundstücks unterliegt nur der Teil des Kaufpreises der Grunderwerbsteuer, der nach Abzug des Kapitalwerts des Erbbauzinsanspruchs verbleibt.

Das entschied der BFH im Fall einer Klägerin, die Erbbauberechtigte an einem mit einer Mietwohnanlage bebauten Grundstück war. Das Erbbaurecht war 1975 auf die Dauer von 99 Jahren eingetragen worden. Nach dem Erbbaurechtsvertrag betrug der Erbbauzins zunächst jährlich 24.926,78 EUR, wurde jedoch später im Hinblick auf eine korrigierte Grundstücksgröße auf jährlich 23.775,07 EUR herabgesetzt. Weiter enthielt der Erbbaurechtsvertrag nach den aus einem Gutachten hergeleiteten Feststellungen des Finanzgerichts Klauseln, nach denen bei näher definierter wesentlicher Veränderung der wirtschaftlichen Verhältnisse eine Anpassung des Erbbauzinses verlangt werden konnte. Im Erbbaugrundbuch war zum einen eine Reallast (Erbbauzins) für den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks eingetragen, die auf den Erbbaurechtsvertrag Bezug nahm, zum anderen eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eintragung einer Reallast (Änderung des Erbbauzinses) für den jeweiligen Eigentümer.

Tatsächlich entrichtete die Klägerin für das Jahr 2015 einen Erbbauzins von 30.375,22 EUR.

Mit notariell beurkundetem Vertrag erwarb die Klägerin das Eigentum an dem Grundstück zu einem Kaufpreis von 1.164.290 EUR. Der Beklagte und Beschwerdegegner (das Finanzamt) setzte die Grunderwerbsteuer zunächst bei dem maßgebenden Steuersatz von 6 % auf 69.857 EUR fest. Im Einspruchsverfahren änderte das FA die Bemessungsgrundlage auf 621.580 EUR und die Grunderwerbsteuerfestsetzung auf 37.294 EUR. Dafür hatte es von dem Kaufpreis den auf die Restlaufzeit kapitalisierten Erbbauzins von 542.710 EUR abgezogen.

Mit ihrer Klage verfolgte die Klägerin weiter das Ziel, die Grunderwerbsteuer auf 0 EUR herabzusetzen. Sie hat sich darauf berufen, dass ausweislich einer gutachterlichen Stellungnahme eines Sachverständigen eine vertragsgemäße Anpassung des Erbbauzinses an den Lebenshaltungskostenindex zu einem Erbbauzins zum Wertermittlungsstichtag 1. Januar 2016 in Höhe von jährlich 59.199,92 EUR führe. Bei einem Kapitalisierungszinssatz von 4 % ergebe dies einen Barwert von 1.385.000 EUR, bei einem Kapitalisierungszinssatz von 3 % einen Barwert von 1.650.000 EUR. Diese Werte seien nicht geschätzt, sondern nach gesetzlichen Bewertungsmaßstäben centgenau ermittelt, und überstiegen den Gesamtkaufpreis, so dass nach Maßgabe des Urteils des Bundesfinanzhofs (BFH) vom 6. Mai 2015 II R 8/14 (BFHE 250, 234, BStBl II 2015, 853) der Vorgang insgesamt grunderwerbsteuerfrei bleibe.

Der BFH erklärte die Klage für unbegründet und führte aus:

  • Die Bewertung dieses Erbbauzinsanspruchs richtet sich nach § 13 Abs. 1 BewG.

  • Der Jahreswert richtet sich nach dem zivilrechtlichen Anspruch auf den Erbbauzins, wie er zum Beurteilungsstichtag tatsächlich besteht.

  • Es ist eine Frage des Einzelfalls, ob ein dinglicher oder ein schuldrechtlicher Erbbauzins vereinbart ist.

  • Ob der Anspruch auf den Erbbauzins sich seit Bestellung des Erbbaurechts aufgrund von Klauseln über die Anpassung an eine Wertentwicklung (Indexierung) geändert hat, ist nach den Regeln des Zivilrechts zu beurteilen.

(BFH-Beschluss vom 29.8.2018 - II B 9/18)

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